| 1. 주택청약제도의 개념
주택청약제도는 주택의 효율적인 공급을 위하여 정부가 도입한 제도로 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에 한하여 동시 분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도입니다. 이 청약예금제도는 분양 받기를 원하는 아파트종류와 예금의 납입방법에 따라 아파트는 국민주택, 민영주택 및 중형국민주택으로, 예금은 청약예금, 청약저축, 청약부금의 3종류로 각각 분류됩니다. 또한 납입한 금액의 예치기간과 청약자의 자격요건에 따라 1순위 2순위 3순위로 청약자격이 구분이 됩니다. 2. 주택청약제도 변경사항
첫번째, 국민주택에 당첨되면 5년 동안 재당첨이 금지되는 재당첨 금지기간이 없어졌습니다. 즉 과거에 국민주택아파트를 분양 받았던 사람도 새로 청약통장을 만들어 언제든지 다시 분양 받을 수 있는 자격이 주어진다는 것입니다.
두번째, 국민주택 1순위 자격요건에 다른 주택당첨경력자를 제외한다는 조항이 삭제되어 민영주택을 분양 받았던 사람도 국민주택을 분양 받을 수 있습니다. 따라서 다른 주택을 당첨 받았더라도 청약저축에 가입해 2년이 지나면 무주택자와 같은 조건으로 1순위자격을 얻어 분양 받을 수 있습니다.
세번째, 기존에는 1가구에서 한사람의 세대주만이 청약통장을 만들 수 있었는데 20세이상이면 누구나 청약통장을 만들 수 있도록 변경되었습니다. 그러니까 앞으로는 한집에서 부부가 각각 하나씩의 통장을 개설해도 무방하고 각각의 자녀들을 통해서 가입을 할 수도 있습니다.
네번째, 가장 큰 변화는 주택은행이 아닌 곳에서도 청약저축을 제외한 청약예금 및 부금을 가입할 수 있다는 것입니다. 주택은행이 아닌 농협 수협을 포함하여 대부분의 시중은행에서 주택청약통장을 만들 수 있습니다. 국민주택기금을 지원 받아 지어진 국민주택아파트를 청약할 때 쓰는 청약저축은 기금관리기관인 주택은행에서만 취급합니다. 그러므로 국민주택을 분양 받기 위해서는 주택은행을 이용해야 합니다.
1.청약저축
: 정부의 국민주택기금 지원을 받아 건설되거나 개량되는 주택인 국민주택과 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사가 사업주체가 되어 건설·공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 분양 받거나 임대할 수 있는 입주자 저축을 청약저축이라 합니다.
청약저축의 가입자격은 집이 없는 무주택세대주로서 1세대 1구좌만 가입할 수 있습니다.
가입시 구비서류는 세대주 입증서류인 주민등록등본이며 만30세 미만의 세대주인 경우 소득세 납부 증빙서류를 추가로 제출해야 합니다. 단독세대주의 경우도 30세 이상은 가입에 제한이 없으며 30세 미만은 소득이 있는 사람이어야 합니다.
무주택세대주가 국민주택과 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방도시개발공사가 건설하는 85㎡이하의 주택을 청약할 수 있고, 매월 2만원부터 10만원까지 5천원 단위로 자유로이 납부할 수 있습니다.
무주택 세대주만 가능, 국민주택에 청약할 수 있습니다. 주공 아파트 임대 신청 자격은 "최초 입주자 모집 공고일 현재 당해 주택 건설 지역에 거주하고 세대주 본인 및 배우자를 포함한 세대원 전원이 입주 시까지 무주택인자" 로,
여기서 세대주란?)
1. 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존 ·비속 등으로 이루어진 세대의 세대주 2. 60세 이상인 직계존속 또는 장애인 직계존속을 부양하고 있는 자로서 호주상속예정자 3. 세대별 주민등록상에 배우자 및 직계존·비속인 세대원이 없는 세대주 (단독세대주)로서 30세 이상인 자나, 30세 미만인 경우는 소득이 있음을 증명할 수 있는 자 -> 이것때문에 단독세대주는 소득증빙이 있어야 세대주로 인정이 됩니다.
입주자 선정 방법은
1 순위 : 청약저축 가입 2년 이상 경과 , 월납입금 24회 이상 납입한자. 2 순위 : 청약저축 가입 6월 이상 경과, 월납입금, 6회 이상 납입한자. 3 순위 : 1.2 순위 예외인자. 입니다.
청약저축의 경우 같은 1순위일 경우라도 국민주택,임대주택,민영주택에 따라 순위산출이 약간씩 차이는 나지만 주공아파트를 기준으로 보게 될 경우 순위는 아래와 같습니다.
1. 40제곱미터를 초과하는 주택의 공급순차 가. 5년이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월납입금을 60회이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자 나. 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자 다. 저축총액이 많은 자 라. 납입회수가 많은 자 마. 부양가족이 많은 자 바. 당해주택건설지역에 장기간 거주한 자
2. 40제곱미터이하인 주택의 공급순차 가. 5년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 나. 3년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 다. 납입회수가 많은 자 라. 부양가족이 많은 자 마. 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자
즉 청약저축의 우선순위중 가장 높은 사람은 무주택세대주로써 5년이상 불입한 사람이며 이후로 무주택세대주에게 우선순위를 지급하고 차순위로써 납입횟수 총액 가족수등을 고려하여 순차를 적용합니다.
그러나 청약부금 및 예금의 경우는 추첨에 의하여 분양이 되어지기에 운에 달려있다고 보시면 됩니다. 우선권하고는 거리가 멉니다. 불입액의 경우는 조정이 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 청약저축이시라면 최대한도가 10만원이 되실 것이며 청약부금의 경우는 50만원까지 가능하십니다.청약저축 및 부금등의 경우 총액은 큰 의미가 없어집니다. 청약후 분양이 되신다면 해당 금액으로 계약금을 일부 대체하는 정도라서 의미가 없어요..
2. 청약부금 : 유주택자, 세대주 아닌 사람도 가능, 민영주택을 청약할 수 있고, 적금식으로 납입하게 됩니다. 주택건설지역에 거주하는 만 20세 이상의 개인으로, 만 20세 미만의 세대주인 경우 가입 가능(단, 단독세대주는 가입 불가)합니다. 청약부금은 어느 은행에서나 가입할 수 있으며, 세대주가 아니어도 20세 이상이면 가능합니다. 매달 5만원 이상 50만원 한도내에서 원하시는 금액만큼 불입하시는 겁니다. 서울이나 부산은 300만원, 기타 광역시는 250만원, 그 외 지역은 200만원을 2년내에 납입하셔야지만 1순위가 되시는 거구요...
3. 청약예금 : 부금과 비슷하며, 일시에 일정액 이상을 예치합니다. 부금에서 예금으로 전환하실 수도 있습니다. 예금같은 경우는 자신이 원하는 평수에 따라 금액을 정하고 예금에 가입하실 수 있지만, 부금은 꼭 분양면적 32~34평 이하(85㎡)밖에 안된다는 걸 알아두셔야 합니다. 따라서 첨에는 청약부금으로 했으나 나중에 좀 더 큰 평수를 원하실 경우에는 예금으로 전환하실 수도 있어요. 어느 것이 좋은 지가 아니라 어느 것이 님에게 맞는지를 선택하셔야 합니다..
참고로 아래는 청약예금 일시예치시 청약가능 평수입니다.
또한 청약부금이 1순위가 되는 경우는 매월 약정 납입일에 납입한 계좌로 가입후 2년이 경과하고, 납입액이 지역별 청약예금 해당 예치금액(예:서울300만원) 이상인 고객입니다. 기티시군에서 청약부금을 2년동안 200만원이상 부으면 85㎡이하는 청약가능하게 되는겁니다.
희망주택(전용면적) 예치금액 | 서울 | 부산 | 기타 광역시 | 기타 시군 | 85㎡이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 | 102㎡이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 | 102㎡초과 135㎡이하 | 1000만원 | 700만원 | 400만원 | 135㎡초과 | 1500만원 | 1000만원 | 500만원 |
청약통장중 청약저축을 이용하지 않을 경우 청약부금보다는 청약예금이 유리하며 예금에서도 1000만원이상의 대형평수에서 1순위를 받는 것이 경쟁률이 작아서 확률이 높아진다
참고로 청약순위는 민영주택과 국민주택이 조금 다른데 먼저 민영주택을 보면 1순위 자격자는 청약예금에 가입하여 2년이 지난 가입자, 청약부금에 가입하여 2년이 지나고 지역별 85제곱미터 이하청약예금 이상인 가입자, 청약저축1순위 자격을 취득하고 지역별 청약예금 예치금액 이상이 되며 최초 입주자 모집 공고전까지 해당 청약예금으로 전환한 가입자 등입니다.
2순위 자격자는 청약예금에 6개월 이상 예치한 가입자, 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 지역별 85제곱미터 이하 청약예금이상인 가입자, 그리고 청약저축 2순위자격을 취득하고 지역별 청약예금 예치금액 이상이 되며 최초 입주자 모집공고전까지 해당청약 예금으로 전환한 가입자 등입니다. 3순위 자격자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 가입자를 말합니다.
국민주택의 경우 1순위자는 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월 납입액을 연체없이 24회이상 납입한 가입자, 2순위자는 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월 납입액을 6회이상 납입한 가입자, 3순위자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 자를 말합니다.
중형국민주택의 경우 1순위 자격자는 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월 납입액을 연체없이 24회이상 납입한 가입자, 85제곱미터이하 청약가능한 청약예금에 가입하고 2년이 경과한 가입자, 청약부금에 가입한지 2년이 경과하고 납입액이 지역별 85제곱미터 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자 등이고, 2순위 자격자는 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월 납입액을 6회이상 납입한 가입자, 85제곱미터이하 청약가능한 청약예금에 가입하고 6개월이 경과한 가입자, 청약부금에 가입한지 6개월이 경과하고 납입액이 지역별 85제곱미터 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자 3순위 자격자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 가입자를 말합니다.
4. 청약통장별 청약가능 주택 청약저축: 국민주택, 민간건설중형국민주택, 공공건설임대주택, 민간건설임대주택 청약예금(부금): 민영주택, 민간건설중형국민주택, 민간건설임대주택
주택구분 | 용어설명 | 신청가능청약통장 | 국민주택 | 국민주택기금을 지원 받아 건설되는 주택 또는 국가나 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관에서 건설하는 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택 | 청약저축 | 민간건설중형국민주택 | 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택중 국가 지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 전용면적60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택 ※ 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능 | 청약예금 청약부금 청약저축 | 민영주택 | 국민주택기금의 지원없이 민간 건설업체가 공급하는 주택으로 평형의 제한은 없습니다. 또한 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약 25.7평)를 초과하는 주택도 포함됩니다. 청약예금이나 청약부금가입자도 민간건설중형국민주택을 청약 가능 | 청약예금 청약부금 | 공공건설 임대주택 | 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택 ※ 임차인의 자격 및 선정방법은 주택공급에 관한 규칙에서 특례규정을 두고 있음 | 청약저축 | 민간건설 임대주택 | 공공건설 임대주택 이외의 건설 임대주택 ※ 임차인의 자격 및 선정방법은 당해 임대사업자가 정하므로 구체적인 자격과 선정방법은 입주자모집 공고문을 통하여 확인해야 함 | 청약예금 청약부금 청약저축 |
5. 청약통장의 활용
청약통장은 대부분 2년이 지나면 1순위가 되는데 실제 청약에 당첨됐을 때 계약금이나 중도금에는 못 미치는 금액입니다. 지금은 분양권 전매가 다시 금지되었으므로 능력이 안되면 청약을 하면 안됩니다. 청약을 하지 않는다면, 2년이 지나도 청약상품은 그대로 유지가 됩니다. 여력이 되실 때 청약을 하면 됩니다. (청약상품은 원칙적으로 청약을 해서 당첨이 되면 만료됩니다. - 물론 그전에 사정상 해약할 수도 있습니다.)
또한 위에서 살펴보듯이 청약통장에서 청약저축이 만능이 아니라는 것입니다. 청약저축이 경쟁률이 낮아 확률이 높아지나 본인이 필요한 실평수에 따라 오히려 청약예금이 유리하여 질때도 있다는 것을 명심하고 맞는 상품을 가입하는 전략이 있어야합니다. 6. 청약상품별 간단비교표
구분 | 청약저축 | 청약부금 | 청약예금 | 가입조건 | 무주택세대주 | 20세 이상 개인 | 20세 이상 개인 | 가입서류 | 주민등록등본 ,실명확인 증표 | 실명확인증표 | 실명확인증표 | 가입기간 | 입주자로 선정시까지 | 2~5년 | 1년(연장) | 불입액 | 매월 2만원 이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입 | 지역별 청약예치금 까지 자유롭게 납입 | 지역별 청약예치금 입금 | 청약대상 | 국민주택(민간건설 중형 국민 주택 포함) 청약우선권이 부여 | 민간건설 중형국민주택 및 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택 청약권이 부여 | 민영주택(85㎡이하 가입자는 민간건설중형국민주택 포함) 청약우선권이 부여 | 이율 | 2년이상 6%(확정) | 4.4~4.8% | 3.8~4.2% | 가입기관 | 국민은행, 농협, 우리은행 | 전 은행 | 전 은행 | 1순위 | 가입하여 2년이 경과되고 매월 정해진 날에 월납입금을 24회이상 납입한 분 | 가입하여 2년이 경과되고 저축액이 지역별 예치금액 이상인 분 | 가입하여 2년이 경과한 분 |
7. 명의변경
기본적으로 청약통장의 명의변경은 불가능합니다. 다만 특례규정으로 몇가지의 예외를 인정하고 있습니다. 가입자의 사망으로 인한 상속의 경우는 모든 청약통장이 공히 상속인에게 청약자격이 승계됩니다. 청약예금과 부금의 경우 2000년 3월 26일 이전 가입자는 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경된 경우도 가능합니다. 청약저축은 기간에 관계없이 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경되면 명의변경이 가능합니다.
8. 평형전환
평형변경은 큰 평형에서 작은 평형으로 변경하는 것은 청약대상아파트의 최초 입주자모집공고전일까지 변경하면 됩니다. 그러나 작은 평형에서 큰 평형으로 변경하는 것은 다릅니다. 우선 청약예금의 경우 가입 후 2년이 경과하여야 하고 이전에 평형변경을 한적이 있는 사람은 변경 후 2년이 경과해야합니다. 예치금액은 해당 평형별 예금을 예치하면 되고 청약자격은 변경 후 1년후에 발생합니다. 청약부금도 1순위자격을 취득한 가입자이면 가능하고, 이전에 변경한 적이 있는 가입자는 마찬가지로 그날로부터 2년이 경과하여야 합니다. 청약자격은 청약예금과 동일하게 해당금액을 예치하고 1년이 경과하면 발생합니다. 청약저축가입자는 큰 평형으로 가려면 청약예금으로 변경하여야 하는데 이 경우에는 납입인정금액이 지역별 청약예금예치금 이상이어야 가능하고 순위기산일은 청약저축가입일이 됩니다. 특이한 것은 전환 후 자격은 청약제한기간없이 즉시 발생한다는 사실입니다.
9. 지역간 차액 추가예치
앞에서 알아본 대로 지역간에 청약통장의 예금금액의 차이가 있는 데 지방에서 서울로 올 경우 해당 예금의 차액만 더 예치하면 그대로 동일한 자격을 유지할 수 있습니다. 이는 청약통장 모두에 공히 적용됩니다. 반대로 서울에서 지방으로 옮겨가는 경우는 조금 다릅니다. 예를 들어 전용면적 85제곱미터의 청약예금을 서울서 가입했다면 300만원을 예치하여야 합니다. 이것을 가지고 지방으로 간다고 해서 더 큰 평형대의 청약자격을 갖는 것은 아니고 다만 예치금액의 차액만을 인출할 수 있습니다. 그러므로 서울서 지방으로 이사를 간다고 해서 청약의 권리에 변동이 생기는 것은 아닙니다.
10. 소득공제
청약과 관련하여 소득공제를 받을 수 있는 방법은 2가지입니다. 장기주택마련저축과 주택은행의 청약저축입니다. 해당예금에 가입한 가입자는 연간 총불입액의 40%를 공제받을 수 있는데 한도는 장기주택마련저축과 주택은행의 청약저축은 300만원까지 공제가 됩니다.
11. 아파트 선택시 유의점
주택청약제도는 서민들을 위한 대적인 정책금융입니다. 그러나 IMF이후 이제도의 취지가 많이 퇴색되어 지금은 어떤 면에서보면 재테크의 수단으로 자리잡아 가고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 이런 맥락에서 볼 때 청약통장은 다음의 3가지를 유념하여 활용하는 것이 좋습니다. 첫째 입지환경이 우수한 아파트를 청약할 것, 둘째 자금부담이 되더라도 중형아파트를 청약할 것, 셋째 인기지역은 예외없이 청약할 것 등입니다. 이 세가지를 유념하면 프리미엄이 있는 아파트를 얻는 지름길이 될 것 같습니다. 생활환경이 향상될수록 주거공간의 내적 외적조건에 대한 수요가 점차 늘어가기 때문입니다.
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